項目實施之前，需對整個市場環(huán)境進行深入的調查分析，準確掌握市場信息，把握市場環(huán)境的變化。因此，我們組織了一支專業(yè)的市場調查小組對項目的市場環(huán)境進行了細致的調查研究。

A、地區(qū)簡介

    全鎮(zhèn)占地總面積381平方公里，人口6.8萬人，其中城區(qū)人口1.8萬人�？偯娣e為362平方公里，其中城區(qū)面積6.5平方公里。全國153個重點示范鎮(zhèn)及全區(qū)20個重點小鎮(zhèn)之一；具有良好的投資環(huán)境。

B、交通發(fā)達、運輸便利

   東接鹿寨，相距17公里；西接L，相距25公里；處柳江、桂柳高速公路、國道322線、209線、湘桂鐵路交匯處，是西南省區(qū)通往廣東、湖南的重要通道，來往客運非常繁忙；水路有柳江航道、LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粵，區(qū)位優(yōu)勢獨特。這些都為某商業(yè)的發(fā)展提供了得天獨厚的地理環(huán)境。

C、加大基礎建設，吸引外資

   鎮(zhèn)政府加強某的基礎建設，擴大城區(qū)的建設力度，多方引進外來資金的投入并給予多方優(yōu)惠政策，如按五折優(yōu)惠價收取土地征用費或租用費，在用水、用電方面給予優(yōu)先安排，幫助代辦有關證、照手續(xù)等。一系列的優(yōu)惠政策，給某投資環(huán)境的改善提供有力的支持與幫助，為某房地產業(yè)、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的機會。

D、長遠規(guī)劃

     1997年起，鎮(zhèn)政府對全鎮(zhèn)實行至2015年的長遠規(guī)劃，2004年再次調整規(guī)劃，加大鎮(zhèn)區(qū)功能完善性，擬2005年前引資在碼頭處建設一座AA公園。規(guī)劃為房地產業(yè)的發(fā)展提供了更多的機會，某房地產業(yè)的發(fā)展前景樂觀。

E、陸地交通繁忙

    某做為一個交通樞紐，來往的車輛非常頻繁，每一時間段車輛通過的頻率都較高。進入鎮(zhèn)區(qū)的道路周邊基本上都是車輛維修的鋪面，約估有十家以上，可見陸地交通的繁忙及過往車輛之多。

    項目位于鎮(zhèn)中心十字路口旁，各來往車輛絡繹不絕，均從此經過，保證了區(qū)域內巨大的車流量，為項目營造旺盛的環(huán)境氛圍。

F、水路交通發(fā)達

    某鎮(zhèn)的水路交通也不落后于陸地交通，水運方便，LR西面的柳江河有兩個碼頭，LQ江建有1個碼頭，年吞吐量15萬噸。LQ江上的水運很頻繁，可以看見大小船只經常在江上穿行。水運以貨物運輸為主，到了趕集的日子，客運船只逐漸增加，多數(shù)是來自倒江等地的下游民眾。

    項目靠近LQ江碼頭，趕集日許多民眾通過此碼頭上到鎮(zhèn)上，這為項目開拓了更大的市場。

G、集日人流量增加

    某集市人流量比平日盡多出一倍，人山人海，非常熱鬧，趕集的民眾紛紛來到鎮(zhèn)上買賣，買賣品種眾多，以農副產品居多。集日以三天為一個周期，在這一時期成交額也達到最高。集日的人流量給項目增添了大量的人氣。

H、企業(yè)狀況

    全鎮(zhèn)企業(yè)有紅磚、運輸、建筑、金屬制品、冶煉、包裝、合金、鋅品、食品、機車修理、塑料等170多家企業(yè)，個體戶達2800多戶，其中千萬元企業(yè)14個，500萬元企業(yè)21個。工業(yè)園區(qū)內有34家民營化工、冶煉類企業(yè)；造紙廠星羅棋布，大大小小總共有8家左右，其中以林業(yè)造紙廠最大及最具規(guī)模，是廣西級的造紙企業(yè)。整個鎮(zhèn)以工業(yè)較為發(fā)達且發(fā)展速度較快。

I、大型企業(yè)入駐

    與YY工業(yè)園區(qū)對接后，某鎮(zhèn)將在LQ江對岸再建一個工業(yè)區(qū)，現(xiàn)已有睡寶床墊廠進駐，并開始建設廠房，將于明年年底投入上線。緊隨著有汽配廠、錫制廠等較為大型、規(guī)�；�的企業(yè)來到某投資建廠，其中多為L、鹿寨的投資商。大型企業(yè)的入駐必然帶動某經濟的發(fā)展，提高居民收入，從而刺激消費。

 

    A、某行政管理范圍內的鄉(xiāng)、村、屯等人均年收入為2650元左右，而城區(qū)內的人均年收入為10000元左右。

    B、鎮(zhèn)政府收益的主要來源90%來至鎮(zhèn)工業(yè)的收入，剩余10%主要是運輸業(yè)及農業(yè)。

    某鎮(zhèn)人均年收入和財政收入來源統(tǒng)計表：

 

    

    可以看出 ，某城區(qū)的人均年收入相對還是比較可觀的，并且某鎮(zhèn)的工業(yè)帶動著整個鎮(zhèn)經濟的發(fā)展，隨著鎮(zhèn)工業(yè)的不斷完善和改進，鎮(zhèn)經濟必定再上一個臺階，經濟的發(fā)展帶動收入的增加，某人均收入可望提高，但是可以預見，居民收入增加同時儲蓄也在不斷的增加。

 

A、現(xiàn)有的工業(yè)園區(qū)內民營企業(yè)的人均月收入水平都在600元～1000元左右，園內工人以周邊的居民為主，約估1000人左右。

B、林業(yè)造紙廠人均月收入在1000元左右，而鎮(zhèn)上制糖廠正在企業(yè)改制過程中，效益稍差先，但人均月收入也在600～800元左右。

某企業(yè)職工收入情況統(tǒng)計表：

    隨著近年工業(yè)園區(qū)擴建，做為L的衛(wèi)星城，與L工業(yè)相接軌，連接YY工業(yè)園，引進大型企業(yè)的入駐，帶動工業(yè)以及其他產業(yè)的發(fā)展，人均收入將再上一個臺階。

A、容消費水平與L消費水平相持平，生活用品及市場肉、菜類價格與L同類物品在一個標準線上。

B、旅館住宿業(yè)不發(fā)達，客源不足，普通的旅館收費5元～15元/天，鎮(zhèn)重點保護單位喜來登賓館最低消費80元/天。

    某鎮(zhèn)除住宿較為便宜外，其他消費稍高，隨著經濟的發(fā)展，收入的提高將會帶動消費水平的提高，但人們的消費意識也逐漸轉變，因此，消費不會趨于盲目，而是較為保守。

 

A、老城區(qū)

老城區(qū)多數(shù)是外來租住人員，連周邊人數(shù)共有1000多人，居住以平房、土胚房為主，環(huán)境、衛(wèi)生較差。

B、新城區(qū)

a. 1996開始，整個鎮(zhèn)的文化政治中心整體搬遷到新城區(qū)內，在政府搬遷的同時，原有居民跟隨一起搬入新城區(qū)，并且在新城區(qū)內買地自建私人磚房，其中，磚房三層結構占50%，四層結構占30%，二層結構占20%。

b. 在較為熱鬧的街區(qū)及主干道，居民買地建房后一樓主要做為商鋪用，或自己居住及出租，面積50㎡～80㎡不等，租金500元左右。

c. 據(jù)調查，新城區(qū)內除了原有居民外，還有周邊鄉(xiāng)村甚至L、鹿寨的外來人員買地建房，部分買地主要為炒地賺差價。

A、BB商住小區(qū)

 

BB商住小區(qū)規(guī)劃平面圖：

B、某綜合性廣場

    由鹿寨縣開發(fā)商投資建設，項目已經進行過開工奠基儀式，但整個項目在規(guī)劃過程中，具體細節(jié)方案還沒有出臺。

    從某鎮(zhèn)住宅開發(fā)總量的調查來看，住宅開發(fā)量并不多，除老城區(qū)、新城區(qū)外，只有現(xiàn)行開發(fā)的BB商住小區(qū)。住宅狀況也并不理想，老城區(qū)環(huán)境、衛(wèi)生都較惡劣，隨著文化政治中心的轉移，居住人口集中在新城區(qū)內，造成新城區(qū)人口密集。同時，隨著一些大型企業(yè)的入駐，住宅開發(fā)總量必將增加。

 

A、市場地處于兩主干道之間，占地8、9畝，是最熱鬧及貨物最為齊全的集散地，其中包括肉類行、成衣行、雜貨行、飲食行、布匹行、五金、門面等等，鎮(zhèn)工商局直接管理。

B、市場內20㎡左右的鋪面總共有90間，租金約估350～400元/月，有30間左右是一、二樓一起出租的，租金約估為500～530元/月，攤位一共有220個，肉類攤位的租金最貴，約要1萬～2萬元/年，以競標形式獲取租用攤位的優(yōu)先權，其它的固定攤位費在20元～50元/月左右，散攤要求收取市場管理費用，約估0.5元/天。

      某農貿市場情況統(tǒng)計表：

  

A、市場處于新城區(qū)的住宅密集地方，周邊全是居民住宅，這一點也制約了市場的交通，一些大型貨車、農用車無法進入市場內，限制了市場的發(fā)展，在鎮(zhèn)政府加力要求下，凡進入某趕集銷售家禽、谷物米類的生意人全部進入雒貿苑市場內經營。

B、雒貿苑市場每個攤位收2元/天的市場管理費用，而市場內原有的14個水泥固定攤位主要用于飲食料，每月約130元的管理及租金費用，晚上以夜宵經營為主。                                  

C、非趕集日市場內非常冷清，在白天基本沒有人在市場內經營。

 

    沿馬路一路擺攤，主要以水果、農副產品批發(fā)為主，每個攤位收1.5元～3元的占路費及管理費。馬路市場影響了整個鎮(zhèn)的形象以及衛(wèi)生環(huán)境，鎮(zhèn)政府針對這個問題對馬路市場做出了一定的規(guī)劃，將再建設一個市場來解決這一問題，在地址上要求交通便利，宜于車輛的進出。

    通過對某貿易市場的調查可以看出，某貿易市場還不完善，除某農貿市場外，缺少較具規(guī)模的農貿市場。雒貿苑市場除集日外基本上無人在市場內經營，非常冷清，馬路市場則是大大影響了鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌。光是某農貿市場并不能滿足廣大消費者的消費需求，并且市場的不規(guī)范性很大程度上阻礙了貿易的發(fā)展，因此，項目規(guī)劃建設一個最具規(guī)模的大型農貿市場正恰恰填補了這一空缺。